如何做空間智能化，從行業來看，地產商和第三方合作一起來做，可能是一個大趨勢。

　　2019年9月18-19日，2019 DEMO CHINA創新中國·未來科技節在杭州未來科技城學術交流中心舉辦。雅觀科技CMO林偉做了主題演講。

　　犀利觀點如下：

　　1.在“房住不炒”、“去杠桿”為基調的調控政策下，狂奔了20年的房地產行業正步入它的下半場，即從黃金時代到白銀時代。從主打增量市場到增量存量并重；從過去的毛坯房交付為主到精裝房交付比例越來越高，再延伸到物業管理和租賃，開始有了所謂的運營和管理提效需求，這種變化給地產公司帶來了數字化升級的動力。

　　2.跟過去黃金時代以毛坯房交付的高周轉壓力下的諸侯制模式不同，在地產數字化時代，整個空間智能化系統平臺必須要中心化，因為如果沒有一個中心化的模式，就會導致房開商各個項目之間都是信息孤島無法互通，這對于地產商原有的管理模式提出了新的挑戰。

　　3.如何做好空間智能化，從行業來看，地產商和第三方合作一起來做，把行業共性明顯、重復開發的部分交由第三方，自己做整體架構規劃和結合自身特色應用場景的開發模式，未來很可能是地產數字化過程的一個主流趨勢。雖然目前頭部地產商主要的想法還是想自研為主。

　　以下為演講實錄：

　　感謝創業邦的平臺，這次的主題是企業服務和智能云化，我們雅觀科技就是典型的在做企業服務和智能云化，只不過我們找了一個垂直的賽道——助力地產總部實現空間智能化升級，也就是我們今天的題目，地產數字化轉型。

　　大家可以看到，這個賽道現在非常熱，僅僅就在一年前情況可不是這樣，記得我們去年有一次參加路演，我們說地產要數字化，雅觀的業務就是幫助地產公司做整個AIoT平臺，臺下很多嘉賓都表示完全不能理解，要么認為有了BAT創業公司沒機會，要么認為這個第三方市場根本不存在，地產公司和智能家居廠商一定會自己做，可以看出，那個時候賽道還沒有這么熱。

　　今年就完全不一樣了。前不久，公司內部還在感嘆，去年這個時候，市場不太理解，所以同賽道上幾乎沒有友商，更談不上競爭，我們當時還懷疑是不是做早了。今年回頭一看，一身冷汗：幸好去年做了，如果今年才開始可能就沒什么機會了。

　　因為等到地產公司發現需要找第三方平臺合作的時候，都是交付周期特別短的緊急項目。如果不是過去一年半時間的埋頭苦干、打磨產品，并且在我們全國陸續做的幾十個樣板房里持續驗證迭代優化，今年即便地產商找上門來，我們也是不敢接單的。

　　做企業服務的To B模式，和To C模式的最大區別之一，就是試錯成本特別高，高到你無法想象，因為往往只有一次機會。我們常說，就像打麻將，上大佬們的牌桌機會本身已經很難，好不容易上了牌桌，還得一把胡牌，因為大概率沒有第二次上牌桌的機會。

　　當前地產行業的情況是，在“房住不炒”、“去杠桿”為基調的調控政策下，狂奔了20年的房地產行業正步入它的下半場，即從黃金時代到白銀時代。從主打增量市場到增量存量并重；從過去的毛坯房交付為主到精裝房交付比例越來越高，再延伸到物業管理和租賃，開始有了所謂的運營和管理提效需求，這種變化給地產公司帶來了數字化升級的動力。

　　現在，加速向服務轉型已經是頭部地產商的共識。萬科說，要做城鄉建設與美好生活服務商，綠城的宋總則一直強調綠城是一家生活服務商，異曲同工之妙。服務就有效率和體驗問題，要解決效率和體驗，就需要有數據和工具支撐，地產數字化的平臺建設需求就變得特別的剛需。

　　值得注意的是，這一輪數字化，跟傳統的IT化，最大區別在于，結合了物聯網，數據不再靠過去人的輸入，而是改為靠物輸入，看似很小的改變，其實是很大的變革。數據的來源，從人變成海量的物之后，數據的顆粒度和維度會變得更加豐富和性感，再結合AI的賦能，就能讓地產公司實現過去無法想象的體驗，這就是目前當紅辣子雞AIoT概念之所以如此火的原因。

　　互聯網時代的業主群體也在急劇變化，一方面，他們對房子有越來越多的個性化需求。年輕人的廚房越來越輕，越來越小，公共空間越來越大。另外一方面是技術的發展，IoT的技術已經成熟，特別是5G+IoT?？蛻粜枨笞兓由霞夹g的演進，推動房地產行業迅速變化。概括起來，整個行業速度在變、賽道在變、邊界在變、格局在變。

　　雅觀科技在行業里比較早提到空間智能化的概念，事實上，這已經是一個很大的市場需求?；A服務、綠化、清潔、社區、增值服務，還有本地生活服務，這些服務都是直接和C端、業主對接的，物業公司在中間做一個連接，這里面會有非常大的空間智能化需求。如果把這些服務，按照服務半徑來分，就會有一個智能生活服務圈，200米半徑，是物業服務，1公里半徑，是社區服務，3-5公里半徑，是同城生活服務、O2O等。每一項服務，目前市面上已經有很多服務商，很多本身就是地產公司的關聯公司。

　　上面提到的這些服務，目前主要還是通過一個APP直接向業主提供服務，各項服務之間，并沒有形成協同，實現場景聯動。各板塊之間還缺是一個從屋內智能家居到社區再到地產或物業總部的一個分布式AIoT平臺。否則，服務只能小范圍直接To C，沒有辦法全網協同，沒辦法解決諸如外賣用最快的效率送到了小區門口但還是毀在了物業保安的三個哲學問題上，你是誰、你從哪里來、你到哪里去，最終，外賣還是被冷在最后200米，諸如此類，非常多的痛點，都是需要一個自上而下的AIoT平臺。

　　另外，空間智能化在中國市場，很可能走出一條和歐美不一樣的波瀾壯闊行情，這是我們最近和投資人、地產合作伙伴反復在強調的。相對于歐美，中國是一個城鎮化還未完成的巨大市場，所以才會誕生像碧桂園恒大萬科這樣的巨無霸房地產公司，而現在，這些巨無霸們開始覺醒要集體數字化轉型，數字化配套服務的市場機會可想而知。我們看智能家居也好，智慧社區也好，智慧人居也好，中國市場本身就是足夠大的市場，而且因為和歐美人的生活習慣不一樣，中國的小區式高密度群居環境下，本地生活服務或者空間智能化、商業化的場景甚至可能比歐美做得更大。

　　這是巨大的機會，也是巨大的壓力，這些壓力最后落到了地產公司的信息化部門或者技術部，也就是我們說的CIO們身上。CIO們要煩惱的地方很多，去做線下的商業重構，要做所謂的降本增效。要做設備庫，還要解決互聯，在同一個小區里，道閘可能用的是捷順的，安防用的是大華的，家電可能用的是海爾的，弱電可能是施耐德的，怎樣讓這些東西互聯？怎樣統一管理？都是問題。這些也都是AIoT平臺建設的基本要求之一。

　　智能家居和過去的自動化有什么區別？到底是中心化還是去中心化？

　　地產行業傳統模式是去中心化的，但是現在IoT來了以后，到底是中心化還是去中心化，這些標準怎么做，這些是地產公司CIO團隊過去沒有遇到過的問題。過去做全屋智能的是做全屋智能的，做智慧社區是做智慧社區的，但是一旦全屋和社區連接在一起，就可以為后面的用戶運營奠定基礎。比如剛剛講的外賣小哥進小區很麻煩，當點外賣系統和物業平臺打通以后，利用這套系統，就可以提供更好的對接服務。這里缺什么？我們認為缺一個空間智能化行業的“安卓”的平臺。

　　對于地產總部來說，他們還需要什么？我們稱之為四級管控：從總部到大區，到社區，再到全屋。剛才談到中心化還是去中心化，跟過去黃金時代以毛坯房交付的高周轉壓力下的諸侯制模式不同。在地產數字化時代，整個空間智能化系統平臺我們認為必須要中心化。因為如果沒有一個中心化的模式，就會導致房開商各個項目之間都是信息孤島無法互通，這對于地產商原有的管理模式提出了新的挑戰。

　　比如某房開商在某城市有五個樓盤項目，這五個樓盤智能化是由五個小區的項目組決定的，這就會導致總部看不到這幾個小區的情況，也看不到500個小區停車位有多少空置率。所以，從總部到大區、到社區、到全屋，這里有非常多的要求，CIO有很大的團隊，地產公司有大的財務上的預算，但到底堅持地產公司自研還是說和第三方做，這是一個艱難的選擇。

　　地產總部AIoT智能化平臺架構，雅觀分了三層，首先是人機交互層，這個層面上，有物業應用，用戶應用，中控屏、語音交互等等，這中間有非常多的場景，所有的場景都是基于硬件的聯動。在雅觀的智能家居系統里，每個房子有60-100個設備連接起來互相打通，甚至是不同的品牌和協議，還有基于社區的硬件，有道閘、訪客、燈光等。再把全屋智能和社區子系統打通，把IoT設備數據讀出來，不同的控制組合形成了中間層的用戶場景，最后把這些場景給物業公司、地產公司、O2O公司、業主，形成新的場景服務。整個IoT的平臺需要非常深的觸達。

　　每個房開商在全國都有不同風格的項目，怎樣快速組建出不同的套餐？我們發現，這里面要快速形成批量的可復制的交付，至少有這么多工具包。從一站式選購，我今天到底選?？档逆i還是大華的攝像頭，那個小區選擇三星的鎖，這個小區就選擇西門子，這些一站式選購后臺需要一個海量的設備池，也需要一個海量的場景池，以及專項案場包等等。

　　戶型不一樣可能導致IoT設備組合不一樣，所以我們要做一個模型，怎樣從云端下發，配置文件，部署后臺，有本地生活服務，有對接標準服務接口，有多個層面，我們目前做了20多個工具包。

　　那么，在這場空間智能化大潮里，如何做空間智能化？從行業來看，地產商和第三方合作一起來做，把行業共性明顯、重復開發的部分交由第三方，自己做整體架構規劃和結合自身特色應用場景的開發模式，未來很可能是地產數字化過程的一個主流趨勢。簡單來說，就是沒必要每一家地產商都從Linux開始做一套自己的系統，而是由第三方來把共性的部分集中起來，從Linux做到Android，然后再像小米一樣在Android的基礎上，做自己的MIUI，這樣才能兼顧效率和差異化。但是，目前頭部地產商主要的想法還是想自研為主。

　　雅觀科技不久前發布了AkeetaHome&Community??，做了一個大后臺，打通了全屋和社區，用30天幫助地產商總部建立一整套系統，這是我們雅觀正在做的事情。做過AIoT智能化平臺的CIO們都會清楚，30天搭建好這么復雜的一套定制化平臺是什么概念。為何雅觀可以做到，就是因為雅觀的AkeetaHome&Community??平臺，是基于樂高式的拼接式平臺，可以快速組合出地產總部CIO所需要的定制化“Android”平臺，并提供全鏈路的端到端落地提效工具，這在過去是不可思議的。

　　今天非常感謝創業邦給我們這個機會，讓我們有機會和大家分享，謝謝！